BĐS Gom tiền cho cuộc chơi mới

Hiện đang có khá nhiều ý kiến tranh luận về việc phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Ở góc nhìn của ông, trong nửa năm vừa qua, thị trường bất động sản đã thực sự hồi phục hay chưa?

Tôi cho rằng có hai điều phải suy nghĩ về thị trường bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, thị trường vẫn chưa có một giải pháp hay một điểm sáng gì, thực sự nó chưa bắt đầu hồi phục.

Tuy nhiên, hiện có một dòng tiền từ nước ngoài cũng như từ trong nước đang đổ vào để mua những dự án mà những nhà đầu tư lúc trước đầu tư, giờ lỗ và phải bán tháo.

Đây là dòng tiền “cá mập” đang lợi dụng và đi vơ vét những “xác chết”. Những nhà đầu tư mới này họ bắt đầu mua bằng giá thấp hơn giá lúc trước các chủ đầu tư bỏ ra để thực hiện dự án.

Ví dụ, lúc trước anh bỏ ra 10 đồng giờ phải bán lại khoảng 5-6 đồng thì người mua mới giá vốn của họ chỉ là 5-6 đồng. Như thế họ có room, có cơ sở để giảm giá nếu họ cần.

Vậy theo ông, liệu phải chăng những ông chủ đang ôm “xác chết” kia sẽ thuận theo nhà đầu tư mà chấp nhận giảm giá?

Tôi nghĩ bây giờ thì họ chưa giảm giá vì họ muốn xem nếu tình hình tốt giữ được giá thì lãi của họ rất cao.

Thành ra họ chưa có tác động gì tới thị trường, vẫn “ghìm” giá để xem thị trường có chấp nhận được không.

Nhưng tôi nghĩ trước sau gì họ cũng phải hạ giá và tương lai trong vòng 3-5 năm nữa thì thị trường giá cả sẽ xuống và lúc đó thì thực sự thị trường bất động sản mới bắt đầu hồi phục.

Hiện giờ nó đang chuẩn bị, những người chủ mới họ đang chuẩn bị cho cuộc chơi mới.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản Việt Nam hiện giờ đang khá hợp lý, ông có nghĩ như vậy?

Theo tôi, rất khó để đưa ra khái niệm hợp lý về giá đối với thị trường bất động sản hiện nay.

Bởi lẽ, đối với chủ đầu tư dự án, anh làm chủ dòng tiền, anh đi hốt “xác chết” nếu bán rẻ cho anh 50-60% thì đó là giá hợp lý. Thế nhưng, nếu bảo mua lại với giá 80-90% giá cũ thì chắc chắn sẽ là không hợp lý.

Còn người mua để ở thì cũng tùy phân khúc, địa điểm. Đối với những căn hộ cao cấp ngày xưa bán với giá 4-5 ngàn USD/m2 thì bây giờ có thể 2-2,5 ngàn USD/m2 là hợp lý.

Thành ra thị trường rất đa dạng tùy nhu cầu của người mua. Nếu mình thấy mua được một giá rất “hời”, cần nhà để ở và đang có sẵn tiền thì cũng là một đầu tư hợp lý.

Còn nếu, những ai muốn mua nhà hiện tại để hy vọng bán lại với giá cũ cách đây vài năm thì cũng là chuyện khó khăn.

Như vậy có nghĩa là sẽ rất khó có một bức tranh tươi sáng cho thị trường bất động sản trong tương lai gần, thưa ông?

Như tôi nói dòng tiền mới bắt đầu đổ vào để chuẩn bị cho cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nó sẽ khiến cho thị trường tốt hơn hay không thì vì nó còn phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế vĩ mô, mà kinh tế vĩ mô hiện phụ thuộc rất nhiều vào phân khúc FDI và xuất khẩu.

Nếu mọi chuyện êm xuôi, nếu niềm tin của các nhà đầu tư FDI, nhà đầu tư ngoại vẫn cao… thì tôi nghĩ sẽ có cải thiện chút đỉnh trong năm 2015.

Nhưng cũng chưa chắc vì thị trường và thương trường luôn chứa đầy những bất ngờ!

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo cho rằng, tồn kho bất động sản đang giảm mạnh, ông có đánh giá gì về báo cáo này?

Tôi không có nhiều cơ sở để đưa ra nhận xét hay đánh giá về báo cáo này của Bộ Xây dựng.

Bởi lẽ, những con số thống kê thường dựa trên các tiêu chí đánh giá riêng của đơn vị tổ chức thống kê.

Có thể tùy theo định nghĩa về chữ tồn kho của Chính phủ cũng như của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà họ đưa ra con số như vậy.

Xin cảm ơn ông!

Bất động sản nhìn từ bên trong

Trước những thông tin lạc quan về thị trường bất động sản thời gian gần đây, giới phân tích vẫn tỏ ra nghi ngờ với khả năng phục hồi của thị trường trong tương lai gần. Tìm hiểu về thị trường bất động sản hiện nay và những tháng cuối năm, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Ðực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Phó giám đốc Công ty Ðịa ốc Ðất Lành.

PV: Thưa ông, hiện nay có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đã khởi sắc, giao dịch trở nên sôi động và nhiều doanh nghiệp bất động sản báo lãi trong 6 tháng đầu năm? 

Ông Nguyễn Văn Ðực: Hiện nay tại TP HCM chỉ có khoảng 30 dự án bất động sản đang sôi động, trong đó có khoảng 20 dự án là nhà cho người thu nhập trung bình, thấp, giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ, còn lại 10 dự án nhà có giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn hộ. Các dự án sôi động này của 3 doanh nghiệp: Hưng Thịnh, Ðất Xanh và Novaland. Tuy nhiên, đây chỉ là mặt nổi, thực tế còn gần 900 dự án vẫn đang bị đóng băng, đa phần là những dự án lớn, vốn đầu tư cao. Vừa qua, chính quyền cũng đã thu hồi hơn 200 dự án chậm tiến độ không có khả năng thực hiện tiếp tục nhưng con số còn lại vẫn rất lớn. Nói một cách ví von, thị trường bất động sản giống như một con người mà chỉ hồng gương mặt, còn tay chân, thân thể đã lạnh hết. Do đó, không nên nhìn gương mặt hồng hào mà cho rằng bất động sản khởi sắc, bởi phần đóng băng bên dưới còn lớn hơn gấp nhiều lần. 

PV: Ông đánh giá như thế nào về tồn kho bất động sản hiện nay? 

Ông Nguyễn Văn Ðực: Như tôi đã nói trên, chỉ có khoảng 4% dự án là ấm áp, có giao dịch và hoạt động tốt, còn lại 96% vẫn đang đóng băng. Trong đó, những dự án sôi động lại là những dự án có vốn đầu tư thấp khoảng trên dưới 200 tỉ đồng/dự án. Ngược lại những dự án đang đóng băng là những dự án lớn, tiền đầu tư lớn, số căn hộ nhiều. Với bức tranh này thì hàng tồn kho không những không giảm mà xét về tài chính thì giá trị tồn kho tăng lên, bởi khi dự án đóng băng thì tiền lãi ngân hàng sẽ bị cộng vào phần vốn thực hiện làm chi phí đầu tư dự án tăng lên. 

PV: Nhiều người cho rằng, không nên cứu thị trường bất động sản bởi thời kỳ hưng thịnh thì doanh nghiệp đầu tư chụp giật, đầu cơ thu lãi lớn nên đến bây giờ phải gánh chịu thiệt hại là điều tất yếu, đáng phải nhận?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Thực tế bất động sản đã kêu cứu cách đây 4-5 năm rồi, nhiều người đã báo động bất động sản sống bằng bọt bong bóng quá lớn, vì sản phẩm không phù hợp, quá nhiều sản phẩm cao cấp so với nhu cầu khiêm tốn ở phân khúc này. Nhưng thời điểm đó nói không ai nghe, cả doanh nghiệp, chính quyền và người dân đều say mê trong chiến thắng. Ðến khi đổ vỡ thì cả ba đều khổ chứ không riêng gì doanh nghiệp bởi bất động sản là một thị trường lớn, tác động đến nhiều mặt kinh tế, xã hội của đất nước. Thời gian qua, nhà nước cũng đưa ra nhiều biện pháp để cứu thị trường nhưng những giải pháp này chậm đi vào cuộc sống và thiếu tính khả thi, doanh nghiệp chưa nhận được gì nhiều từ sự giải cứu của nhà nước.

PV: Nghe nói nhà đầu tư nước ngoài đang đổ vào thị trường bất động sản nước ta. Ông có ý kiến gì về thông tin này?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Ðó là chuyện có thật. Ðiều này rất nhiều người đã dự đoán rồi. Chúng ta cũng thấy rằng, không riêng gì bất động sản, nhiều ngành khác cũng bị nước ngoài vào chiếm lĩnh thị trường khi doanh nghiệp trong nước không đủ sức chống chọi với những biến cố. Họ vào đây không phải vì thị trường bất động sản ấm lên hay sôi động mà có thể họ vào đúng thời điểm “chết” của thị trường để mua lại những “xác chết” với giá rẻ. Ðể rồi với vốn mạnh họ có thể chịu đựng được vài năm đến khi tình hình kinh tế xã hội ổn định, thị trường hồi phục thì sẽ thu lợi. Bởi lẽ, so với các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về tiềm lực, được vay vốn với lãi suất thấp chỉ khoảng 2%/năm trong khi các doanh nghiệp trong nước phải vay vốn với lãi suất trung bình khoảng 12%/năm. Thời điểm này, thị trường bất động sản đang chạm đáy, nhiều doanh nghiệp tìm cách bán dự án với giá rẻ để thoát khỏi thị trường, tránh sự đổ vỡ nặng nề hơn, kể cả sau khi bán xong họ có thể trắng tay. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường lúc này cũng là điều dễ hiểu.

PV: Xin ông cho biết tình hình tiếp cận vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay ra sao?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Hiện nay, một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là về vốn, đặc biệt với doanh nghiệp có dự án dang dở thì rất cần vốn để hoàn thành dự án. Vì có hoàn thành dự án mới bán được, giải quyết khó khăn tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, vay vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khó bởi sau một thời gian dài đối mặt với khủng hoảng đến thời điểm này hầu như các doanh nghiệp bất động sản không còn tài sản thế chấp để vay vốn nữa.

V: Ông có nhận định gì về thị trường bất động sản cuối năm?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Theo tôi, thị trường sẽ còn khó khăn hơn, bởi giao dịch vẫn trầm lắng, tồn kho cao, nợ xấu lớn, khả năng đổ vỡ ngày càng cao của những dự án lớn, những doanh nghiệp lớn khi khó khăn đã vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Từ đó, sẽ còn nhiều doanh nhân gặp rắc rối về pháp lý bởi “túng quá làm liều”! Nhiều trường hợp bán một dự án cho nhiều người hoặc nhận tiền của khách hàng rồi mà không giao nhà… Tình trạng lừa đảo này đã xảy ra rồi và sẽ còn tiếp diễn. 

PV: Như vậy, không có điểm sáng nào cho thị trường bất động sản cuối năm, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Như dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế, phân khúc nhà ở trên dưới 1 tỉ đồng sẽ sôi động và chiếm lĩnh thị trường vì đây là những sản phẩm phù hợp với khả năng và nhu cầu của khách hàng. Do đó, những tháng cuối năm điểm sáng của thị trường cũng chỉ ở những dự án nhỏ, có cơ sở hạ tầng tốt và giá rẻ. Còn những dự án đắt, xa trung tâm thì gần như không có lối ra. 

PV: Riêng về Công ty Ðịa ốc Ðất Lành, ông có thể cho biết tình hình hoạt động như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Cùng với khó khăn chung của thị trường bất động sản, khoảng 4-5 năm nay, công ty của chúng tôi cực kỳ khó khăn. Vừa qua, chúng tôi bán được 2 dự án cho một doanh nghiệp phân phối thì chúng tôi mới thoát khỏi điểm “chết”. Từ đó, tôi rút ra bài học rất hay là nên phân khúc để chuyên môn hóa thị trường bất động sản, giúp doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu và hiệu quả hơn. Các doanh nghiệp chỉ nên chuyên một khâu như: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hoặc phân phối chứ không nên ôm đồm tất cả như trước đây. Cụ thể, với hai dự án chúng tôi bán lại cho doanh nghiệp khác thì chúng tôi hoàn toàn tắc ở đầu ra nhưng khi chuyển qua tay doanh nghiệp khác thì với hệ thống tiếp thị và phân phối tốt chỉ trong vòng 2 tháng họ đã bán hết số căn hộ ở 2 dự án này.

PV: Xin cảm ơn ông!

Chứng Khoán và Biển Đông

Khá bất ngờ khi khối ngoại đang gom khá mạnh. Tính đến hết phiên sáng, nhiều cổ phiếu được khối ngoại mua mạnh như GAS, VIC, HPG, PPC, PVS, VND, PVX...

Bất chấp mọi nỗ lực trấn an của Ủy ban chứng khoán Nhà nước, các chuyên gia phân tích tại các công ty chứng khoán, VnIndex hôm nay đã giảm mạnh 33 điểm-mức giảm mạnh nhất trong lịch sử thị trường chứng khoán. HNX-Index cũng giảm sâu 4,9 điểm tương đương 6,4% về 71,66 điểm.

2 sàn có 510 cổ phiếu giảm giá và chỉ có 30 mã tăng.

Khối lượng, thanh khoản tăng cao: HoSE hôm nay đạt thanh khoản khớp lệnh 2.450 tỷ và HNX đạt 1.012 tỷ. Những mã giao dịch mạnh nhất hôm nay với khối lượng đạt trên 8 triệu cổ phiếu phải kể đến là SHB, PVX, SCR trên sàn HNX và ITA, OGC trên HoSE.

Những cổ phiếu đáng chú ý:

-SHB nhiều thời điểm giảm sàn 7.900 đồng/cp nhưng kết thúc phiên giao dịch đạt mức giảm 500 đồng còn 8.200 đồng/CP. Sự hồi phục của SHB khá bất ngờ. Thanh khoản cổ phiếu này rất cao: đạt 23,8 triệu cổ phiếu.

-CII, ITA, SSI bị dư bán sàn hàng triệu cổ phiếu. Dù số mã giảm sàn trên cả 2 sàn là nhiều nhưng thực sự mức dư bán sàn không quá cao. Riêng CII, ITA và SSI là 3 mã trên HNX phải chịu cung giá sàn khủng khiếp và chốt phiên vẫn còn dư sàn lần lượt là 2,8 triệu cổ phiếu, 2,5 triệu cổ phiếu và 1,77 triệu cổ phiếu.

..................

Thị trường đang đứng trước bão tố của tâm lý. Lo ngại là điều hiển nhiên nhưng những biến động của phiên giao dịch hôm nay cho thấy tham lam khi đám đông sợ hãi đang diễn ra.

Chúng tôi xin có vài dòng bình luận về thị trường hôm nay:

-Thứ nhất: Điểm số giảm sâu nhất trong lịch sử. VnIndex chốt phiên sáng giảm hơn 33 điểm, HNX-Index giảm 5,3 điểm tương ứng tỷ lệ giảm lần lượt là 5,69% và 6,92%. Đã có lúc trong phiên thị trường hồi phục mạnh từ mức giảm sâu hơn 30 điểm nhưng rồi đám đông hoảng loạn đã không thể cứu được thị trường.

-Thứ 2: Thanh khoản cải thiện mạnh. Trong suốt hơn 1 tuần giao dịch vừa qua, 2 sàn hiếm phiên nào đạt thanh khoản khớp lệnh trên 2 nghìn tỷ nhưng chỉ mới phiên sáng hôm nay thì thanh khoản khớp lệnh hơn 2.620 tỷ đồng. Lòng tham được kích thích mạnh trong phiên thị trường hoảng loạn. Không ít nhà đầu tư bảo nhau: "tất tay" thôi chứ chờ gì nữa!

-Thứ 3: Tháo chạy nhưng không ồ ạt. Nhìn vào lệnh bán sàn sáng nay trên thị trường thì có thể thấy rất ít cổ phiếu dư bán sàn khủng. ITA đứng đầu khối lượng bán sàn nhưng chỉ dư sàn 3,3 triệu cổ phiếu-chưa phải mức cao nhất trong lịch sử "tháo chạy" của TTCK; CII dư sàn 3,3 triệu cổ phiếu nhưng như chúng tôi đã đưa tin hôm qua, việc bán sàn của CII là bởi nhiều nhà đầu tư có quyền mua trái phiếu chuyển đổi đã lãi đáng kể nên thị giá CII đang điều chỉnh về mức hợp lý; FLC dư sàn 2,25 triệu cổ phiếu...

-Thứ 4: Khối ngoại vẫn mua khá nhiều. Trên HoSE chưa có dữ liệu bán ra của khối ngoại nhưng khá nhiều cổ phiếu được mua mạnh như GAS (mua 1,05 triệu CP); HPG (mua 880 nghìn cổ phiếu); PPC (mua 491 nghìn cổ phiếu); VIC (mua 490 nghìn cổ phiếu)...

Trên HNX, khối ngoại gom mạnh PVS, VND, PVX.

...................

Nói đến TTCK sáng nay, chúng tôi muốn nói đầu tiên đến ứng xử của Việt Nam trước hành động Trung Quốc đưa giàn khoan HD-981 xâm phạm chủ quyền của Việt Nam ở Biển Đông. "Nếu tiếp tục đâm, chúng tôi sẽ đáp trả" là lời khẳng định của Cảnh sát biển Việt Nam trong nỗ lực giữ hòa bình đến cùng.

Buổi họp báo quốc tế về việc Trung Quốc đưa giàn khoan HD-981 xâm phạm chủ quyền của Việt Nam ở Biển Đông diễn ra vào chiều tối ngày hôm qua và sáng nay, TTCK Việt Nam phản ứng mạnh mẽ với việc giảm điểm sâu.

VnIndex sáng nay mất hơn 30 điểm tương ứng 5,24% (mức giảm điểm sâu nhất trong lịch sử) và HNX-Index mất 3,56 điểm tương ứng 4,65%. Trên 2 sàn có gần 180 mã giảm sàn.

Số mã tăng-thậm chí tăng trần-vẫn có. Trên 2 sàn có 25 mã tăng điểm trong đó 6 mã tăng trần.

Khớp lệnh ào ào đổ vào hệ thống. Chỉ mới 40’ đầu phiên giao dịch thì HoSE đã đạt thanh khoản hơn 575 tỷ và HNX gần 270 tỷ.

Đến 9h40, ngay sau khi nhận được tín hiệu từ thanh khoản, nhiều cổ phiếu đã hồi phục mạnh đẩy chỉ số Index chỉ còn giảm hơn 23 điểm.

Đến 9h50, Vnindex chỉ còn giảm 18 điểm! Thị trường đã hồi phục nhanh sau động thái lo ngại ban đầu. 

Đến 10h15, VN-Index lại rơi xuống mức 534,8 điểm, giảm hơn 25 điểm, tương ứng giảm 4,5%.

Nhiều cổ phiếu lớn giảm sàn như SSI, FPT, KBC...

Cổ phiếu thưởng

Bên cạnh việc chi trả cổ tức bằng tiền mặt, nhiều doanh nghiệp có chủ trương phát hành CP thưởng hoặc trả cổ tức bằng CP để tăng vốn điều lệ.

Tuy nhiên, hình thức chi trả cổ tức này không mấy hấp dẫn NĐT so với việc được nhận “tiền tươi, thóc thật”.

Doanh nghiệp mạnh tay

Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) vừa công bố thông tin về việc phát hành CP tăng vốn cổ phần từ nguồn thặng dư vốn. Theo đó, DIG sẽ phát hành 35,7 triệu CP với tỷ lệ 25% (cổ đông sở hữu 1.000 CP tại ngày chốt danh sách sẽ được chia thêm 250 CP). Ngày chốt danh sách cổ đông là 22-8. Như vậy, nếu tính theo mệnh giá, số lượng CP dự kiến phát hành của DIG có giá trị 357 tỷ đồng. Cũng với mục đích tăng vốn, CTCP Cơ khí điện Lữ Gia (LGC) vừa có thông báo phát hành CP để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu. Theo kế hoạch, LGC sẽ phát hành thêm 7,3 triệu CP cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 50%.

Ngày chốt danh sách cổ đông là 20-8. Mới nhất là trường hợp của CTCP Than Vàng Danh - Vinacomin (TVD). Theo thông báo của Trung tâm Lưu ký Chứng khoán, ngày 20-8 là ngày đăng ký cuối cùng để nhận CP phát hành thêm của TVD với tỷ lệ 29:10 (cổ đông sở hữu 29 CP tại ngày chốt danh sách sẽ được chia thêm 10 CP).

Theo VAFI, NĐT cần tính toán lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp để xác định chỉ số P/E, EPS tương lai cao hay thấp. Nếu các chỉ số tài chính hiện tại và tương lai cao thì không nên mua.

Tính đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp phát hành CP thưởng khủng nhất là CTCP Tập đoàn Vingroup (VIC). Theo UBCKNN, cơ quan quản lý này vừa nhận được tài liệu báo cáo về việc phát hành CP trả cổ tức của VIC. Theo kế hoạch, VIC sẽ phát hành thêm khoảng 452,7 triệu CP, tương đương giá trị 4.527 tỷ đồng tính theo mệnh giá để chi trả cổ tức cho cổ đông đợt này. Phương án phát hành được thực hiện theo Nghị quyết ĐHCĐ của VIC với tỷ lệ lên đến 48,7%. Thời gian thực hiện dự kiến vào quý III-2014.

Bên cạnh những trường hợp phát hành này, TTCK thời gian gần đây còn đón nhận một lượng lớn CP được doanh nghiệp phát hành trước đó nay chính thức được giao dịch. Điển hình là Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCB), đưa vào giao dịch hơn 347 triệu CP mới từ đợt phát hành CP để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu.

CTCP Bảo hiểm Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam (BIC) đưa vào giao dịch gần 7 triệu CP. Đây là số CP được phát hành để trả cổ tức cho cổ đông trong tháng 6. Tương tự, CTCP Tập đoàn FLC (FLC) cũng sẽ đưa vào giao dịch 6,2 triệu CP trong những ngày sắp tới. Đây là số CP được FLC phát hành thêm nhằm thực hiện chi trả cổ tức 2013 cho cổ đông trong tháng 7 (tỷ lệ 4%).

Rủi ro pha loãng

So với hình thức chi trả cổ tức bằng tiền mặt, hình thức phát hành CP thưởng không được NĐT nhiệt tình đón nhận. Điều này được thể hiện qua hiệu ứng của thị trường ngay khi thông tin này được công bố. Thực tế, những thông tin này đã không thể tạo sóng lớn cho các doanh nghiệp so với thông tin doanh nghiệp trả cổ tức bằng tiền mặt. Thậm chí, có mã còn suy giảm sau thông tin doanh nghiệp in thêm giấy.

Nguyên nhân chính dẫn dến tình trạng này do NĐT lo ngại hiện tượng pha loãng CP. Ngoài ra, tỷ lệ chia tách quá lớn được cho là không phù hợp với tỷ lệ tăng trưởng của lợi nhuận trong tương lai. Chẳng hạn, tỷ suất lợi nhuận sau thuế của một doanh nghiệp là 50%, giá CP là 80.000 đồng, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ theo tỷ lệ 1:1. Sau khi tăng vốn, nếu doanh nghiệp không bứt phá tương đương thì lợi nhuận trong tương lai chỉ ở mức 25%/vốn điều lệ.

Do đó, nếu giá CP sau khi chia tách vẫn chỉ được giao dịch trong khoảng từ 40.000-50.000 đồng/CP, NĐT chắc chắn bị thiệt. Trên thực tế, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp lại suy giảm sau khi tăng vốn khiến cho tỷ suất lợi nhuận trên vốn điều lệ mới rất thấp, đi kèm với đó là mức chia cổ tức trên vốn điều lệ mới cũng giảm theo. Thậm chí, có trường hợp doanh nghiệp thua lỗ nặng, làm giảm vốn điều lệ đã sử dụng hết các khoản thặng dư vốn và lợi nhuận để lại để tăng vốn điều lệ.

Có thể nói, doanh nghiệp chạy đua phát hành CP thưởng đã được các chuyên gia khuyến cáo từ lâu. Theo Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI), khi HĐQT quyết định tăng vốn điều lệ bằng hình thức trả cổ tức bằng CP hay chia CP thưởng, doanh nghiệp đó phải thực sự còn nhiều tiềm năng phát triển ở những ngành nghề kinh doanh cốt lõi.

Hình thức phát hành CP chỉ đúng khi doanh nghiệp đảm bảo rằng việc trả cổ tức năm sau sẽ tăng lên tương ứng, NĐT nắm giữ CP lâu dài sẽ được gia tăng nguồn lợi nhuận cổ tức. Hơn hết, doanh nghiệp phải có dự phòng nguồn lợi nhuận và thặng dư vốn để lại ở mức hợp lý để đề phòng những rủi ro kinh doanh trong tương lai. Không nên lấy tất cả nguồn lợi nhuận giữ lại hay lấy tất cả nguồn thặng dư vốn để tăng vốn điều lệ.

Tại sao bạn nên khởi nghiệp?

Tôi mất hơn 5 tiếng đề nghĩ và viết cái note này, vì thế bạn đừng tiếc 5 phút ngồi đọc vì biết đâu 1 ngày nào đó bạn cũng sẽ mở công ty. Chắc chắn note này sẽ giúp bạn rất nhiều đấy.

Những gì tôi sắp viết bạn sẽ không thấy trong sách nào hay báo chí nào, mong rằng sau bài này sẽ có nhiều người cân nhắc cơ hội nghiệp của mình là khởi nghiệp. Vì những người viết báo khởi nghiệp không phải là những người khởi nghiệp, có phỏng vấn đại gia thì người ta cũng sẽ trả lời kiểu trả lời báo chí và những đại gia thường bận quá chẳng chịu viết. Nếu họ có viết sách thì khi đó họ đã quá thành công và không còn nhớ cái tâm trạng và hiểu biết của họ thời chập chững như nào nữa. Tôi nghĩ rằng bài này rất hợp với nhiều người vì tôi đang ở trong đúng cái chân núi đó, tiền không nhiều, mắc sai sót hàng ngày nhưng cũng có trải nghiệm và thành tựu nhất định.

Tại sao tôi lại ủng hộ bạn khởi nghiệp?

Vì 1 nền kinh tế luôn cần có những người giải quyết những vấn đề ngổn ngang, luôn cần những sản phẩm dịch vụ mới. Khởi nghiệp thì tất cả thời gian là của bạn, thích làm lúc nào thì làm, bạn sẽ giàu, rất giàu, siêu siêu giàu nếu thành công. Nhưng chuyện không dễ như thế, bạn sẽ có thể mất nhiều tiền, tuyệt vọng, gia đình mắng chửi…

Tôi biết rất nhiều người khởi nghiệp nhưng không như ý và mất mát rất nhiều, nhưng qua đó họ đều trưởng thành hơn, không có gì là thất bại nếu như mình học được từ nó. Không có thất bại, tất cả chỉ là thử thách – tên 1 quyển sách rất nổi tiếng của chủ tịch HuynDai. Bạn chỉ cần đúng 1 tố chất là có thể trở thành doanh nhân được, đó là yêu thích giải quyết vấn đề, còn lại mọi thứ khác đều học và luyện tập được bằng ý chí và quyết tâm.

Có thể bạn không biết chứ 1 người làm chủ như xôi Yến (1 cửa hàng xôi gần hồ Gươm, trên đường Nguyễn Hữu Huân) 1 tháng cũg phải bỏ túi 4-500 triệu đồng tiền lãi. Hoặc 1 chị học FTU chỉ mới K44-1987 mà đã tự mua được 1 cái nhà trên Kim Mã 5 Tỉ nhờ mở Take One. Anh Điệp -CEO Vật Giá sinh năm 1979-FTU K36- tài sản giờ cũng tầm vài trăm tỉ và còn rất nhiều thành phần đại gia âm thầm khiác…

Thế giới của những người khởi nghiệp thường không được nhiều người biết đến vì không có trường nào dạy, cũng không bao giờ được in trong quyển Những Điều Cần Biết về Tuyển Sinh. Đại học là dạy nghề để làm thuê. Các phụ huynh thì luôn muốn con mình “ổn định”, nhưng sự thật là nghèo ổn định, biết bao giờ mới mua được cái nhà cái xế hộp ở Hà Nội chật chội này đây.

Doanh nhân khởi nghiệp (entrepreneur) là như thế nào?

Để làm 1 cái gì đó thành công thì mình phải thật rõ cái hình ảnh mà mình muốn trở thành. Doanh nhân không phải là người có nhiều tiền, được gọi là doanh nhân có từ “nhân” đằng sau thì họ phải theo 1 cái gì đó lớn hơn chính sự thoả mãn giàu sang của bản thân. Khởi nghiệp là để thoả mãn ước mơ, đam mê và vì những gì xung quanh xã hội mình đang sống. Cái tên của họ vẫn còn mãi sau khi họ chết đi, điều đó mới thực sự đáng mơ ước. Họ luôn cân nhắc môi trường và lợi ích của người tiêu dùng với từng sản phẩm và dịch vụ của họ. Làm ra tiền bằng mọi cách chính đáng chứ không phải bằng mọi giá.

Cần chuẩn bị gì để khởi nghiệp?

Vượt qua rào cản tâm lý để bắt đầu:

Người Việt Nam không có thói quen chào đón với thất bại, họ không muốn con mình làm 1 cái gì đó mạo hiểm và họ sẽ bằng mọi cách ngăn cản. Gia đình thường muốn con mình “tập trung học” mà không biết rằng trường đại học cũng chẳng dạy gì giúp cho nghề nghiệp nhiều. Bạn phải “tập” cho bố mẹ quen với việc không thể can thiệp được tương lai con mình nữa, xác định cho gia đình biết trước là khởi nghiệp sẽ có thể mất tiền và mất nhiều thứ vì thế không nên dầy vò con khi ngã và hãy để cho con ngã vài lần con sẽ tự đứng lên đi tiếp (Cách tốt hơn là đừng cho bố mẹ biết).

Rào cản tiếp theo là giới hạn của chính bản thân các bạn. Bạn có 1 ý tưởng bạn cho là siêu phàm, bạn dành vài tháng để nghĩ về nó nhưng cũng chẳng dám làm gì với nó vì “ngại”, bạn quá thoải mái với vòng an toàn của mình, và bạn tự thuyết phục bản thân mình rằng là mình chưa đủ chín để thực thi ý tưỏng này. Để vượt được rào cản này thì bạn phải tập được cho mình thói quen luôn và ngay, nói theo ngôn ngữ trẻ hiện nay là “thích thì nhích”. Bằng mọi giá từ bỏ thói quen trì hoãn, nếu để tới mai thì sẽ còn ngày kia và tuần sau, tháng sau và không bao giờ nữa.

Còn về việc thiếu nguồn lực thì bạn nên biết rằng khởi nghiệp là lúc nào bạn cũng thiếu thốn nguồn lực, làm ít thiếu ít làm nhiều thiếu nhiều. Thời điểm tốt nhất là hôm nay chứ không phải ngày mai. Hành trình vạn dặm bắt đầu từ chỉ 1 bước đầu tiên, muốn tắm nước lạnh thì phải dội nước vào chân mình trước đã. Đúng là nếu muốn vấp ngã thì chỉ nên chọn lúc mình đang còn trẻ và sung sức để đứng dậy được, chẳng có thời gian nào tốt hơn thời gian sinh viên này đâu. Nghĩ nhiều mà không làm thì cũng giống như người làm mà không nghĩ.

Học gì trước tiên: Giao tiếp và bán hàng.

Bài học đầu tiên là phải biết quí trọng đồng tiền để thấy bố mẹ làm ra tiền vất vả như thế nào. Giao tiếp là kĩ năng sống còn để thành công, còn bán hàng là kĩ năng sống còn của doanh nhân. Hãy tham gia 1 công việc bán hàng nào đó mà cần mình phải vượt qua ngại ngùng nói trước đám đông và biết chấp nhận sự từ chối của người khác 1 cách vui vẻ, học được cái tinh thần không bỏ cuộc là cực kì quan trọng. Khi khởi nghiệp thì đích thân chủ cũng là người bán hàng, kế toán, quét dọn, sản xuất …

Bán hàng là 1 nghề vinh quang vì họ nuôi sống cả tổ chức, hãy luôn coi mỗi lần bán hàng là 1 thử thách mình cần chinh phục. Tập bán thật nhiều các loại hàng hoá có thể vào để hiểu được cách tiếp cận với khách hàng cá nhân và khách hàng tổ chức khác nhau như nào. Tôi còn nhớ có lần xách rượu cần tới từng phòng kí túc xá Xây Dựng hỏi bán hồi gần tết, phòng nào cũng thích lắm nhưng toàn đứa hết tiền chẳng thèm mua. )). Nghĩ lại hồi ấy thì cũng ngại ngùng thật. Bất kể việc bạn làm nó “chuối củ” đến đâu thì sau này vẫn luôn là 1 kỉ niệm đẹp, vì thế đừng ngại làm những thứ mình chưa bao giờ làm.

Học kinh doanh nhỏ:

Khi đã “mặt dầy” thì hãy bắt đầu làm những việc mà cần mình phải bắt đầu làm 1 việc nào đó mà mình phải đứng mũi chịu sào lo toan toàn bộ. Nhớ câu thần chú “start small, really small”. Một số người thích kinh doanh và có 1 ý tưởng hay thường có 1 kiểu khởi nghiệp hài hước là dồn toàn bộ tiền của mình vào khởi nghiệp và làm cho nó thật hoành tráng tử tế. Họ đâu biết rằng 99,99% phi vụ kinh doanh đầu tay là sẽ thất bại. Không phải vì ý tưỏng tồi mà do khả năng thực thi của họ không tốt. Làm 1 vài phi vụ kinh doanh nhỏ sẽ dạy cho bạn những bài học rất ngấm về tiếp thị, vận chuyển hậu cần (logistic), chọn địa điểm (location), trang trí, bán hàng, đàm phán, mua hàng, chuẩn bị và lập kế hoạch, giữ được tinh thần chiến đấu không bỏ cuộc…

Học bơi thì phải uống chục lít nước trong bể mới thành được, chỉ đọc sách không làm bạn trở thành doanh nhân, phải đích thân xông pha. Street-smart là cực kì quan trọng, cũng quan trọng như book-smart vậy (xin lỗi vì phải dùng thuật ngữ tiếng Anh vì tiếng Việt diễn giải rất dài).

Nhiều giảng viên môn kinh doanh của đại học Việt Nam tệ là vì họ không gần doanh nghiệp, những gì họ dạy thường từ sách, và số ít họ là kinh doanh 1 cái gì đó thực sự nên đừng trông chờ gì từ nên giáo dục đại học mà khởi nghiệp. Bạn học về “chiến lược”, “thương hiệu”… toàn là thứ dùng cho doanh nghiệp lớn. Doanh nghiệp khởi sự thì cái cần dùng khác sách giáo trình rất rất nhiều. Bạn có thể bắt đầu nhỏ như bán hoa 8/3, to hơn có thể mua quần áo về bán online…và nên bắt đầu bằng 1 nhóm vài người chứ không nên làm 1 mình để học cách làm việc nhóm nữa.

Một phần rất quan trọng là phải bắt đầu xây cho mình 1 hệ sinh thái khởi nghiệp. Không nên nghe lời, không nên ở gần những người có tư tưởng ổn định và an nhàn, họ sẽ cố dìm bạn xuống cho “ổn định” được như họ, họ sẽ nói cả ngàn lí do rằng bạn sẽ không thành công và ý tưởng của bạn không đáng giá. Tìm những người bạn muốn khởi nghiệp và những anh chị đã khởi nghiệp để học hỏi. Chỉ có những người khởi nghiệp mới nâng đỡ và mang lại niềm vui cho nhau lúc trái gió giở trời.

Bên cạnh họ bạn sẽ thấy khó khăn nhẹ đi và thử thách sẽ trở nên thú vị hơn. Có những bài học không cần phải trả giá vẫn học được. Và không có người hướng dẫn thì bạn sẽ đi rất chậm. Đợi khi ra trường có công việc “ổn định” và thu nhập mới khởi nghiệp? Không. Bạn chẳng cần kinh nghiệm từ các tập đoàn bằng khả năng xoay sở của bạn kià.

Đọc sách, đọc nhiều sách về kinh doanh và khởi nghiệp. Tôi đọc và nghe audiobook cũng phải 3-400 quyển. Gần như tất cả những gì tôi làm và định làm là sách đã mang cho tôi ý tưởng hết cả rồi. Các doanh nhân tỉ đô cũng đọc cực kì nhiều sách. Sinh viên chỉ hay chăm đọc k14, những từ mà người ta đọc nhiều nhất chắc là “lộ hàng”, “hiếp dâm”, “chân dài”… 1 tháng hãy đọc lấy 1 quyển sách, giảm thời gian đọc những thứ giải trí và chỉ thoả mãn trí tò mò.

Kinh doanh thật sự:

Thời điểm bạn đã có 1 ý tưởng tiềm năng đã đến và bạn muốn bắt tay vào làm cho nó thành 1 gia tài . Lúc này là tiền thật và người thật, không còn mang tính lướt sóng như trước nữa. Vì không biết được những điều sắp tới này nên rất nhiều bạn trẻ đã phá sản trong tức tưởi và tiếc nuối. Hãy tự viết nó lên tường và nhắc mình không được quên.

Oh yeah! Ý tưởng của mình trị giá cả triệu đô ấy chứ!

Luôn bắt đầu kinh doanh bằng việc thử nghiệm sức sống của ý tưởng trước. Bắt buộc. Bạn có ý tưởng làm đồ ăn chay giao tận nhà thì đừng vội mua đồ đạc bàn ghế đầu tư website vội. Hãy thử xem thị trường của bạn rộng đến mức nào và khả năng cung ứng của bạn đến mức nào. Làm thử 1 cái blog, quảng cáo quanh khu văn phòng mình, tự nấu nướng tại nhà và giao đi. Từ ý tưởng đến thực tế là 1 câu chuyện hoàn toàn khác, thị trường có thể không lớn như bạn nghĩ đâu. Chưa gì đã mua rất nhiều đồ đạc, thuê nhà cửa thì bạn sẽ có thể lãng phí rất nhiều.

Khởi nghiệp là để xây dựng gia tài, chứ không phải là để chứng tỏ bạn thông minh nhường nào. Lập kế hoạch và luôn tính toán từ trước. Rủi ro là đương nhiên nhưng tính sao cho bạn không quá đau thương khi vấp ngã, vẫn còn chí hướng để làm tiếp. Nhiều người ngã quá đau nên cứ nghĩ lại là thấy sợ.

Nên nhớ rằng ý tưởng rất rẻ, quan trọng là thực thi. Nokia ngày xưa là công ty làm bột gỗ, Deawoo là 1 xưởng dệt may… Ý tưởng gì không quan trọng bằng khả năng thực thi của bạn lớn như nào. Có 1 công ty ở Mỹ trị giá tới 6 tỉ đô chỉ đơn giản là làm gấu bông theo đơn đặt hàng, khách hàng được tự tay khâu gấu. Theo 1 lời khuyên của 1 lão làng là chỉ nên khởi nghiệp với 1 ý tưởng cũ và mình làm tốt hơn, mình là có thể có lãi, mình đáp ứng 1 loại khách hàng tốt hơn sẽ đảm bảo khả năng thành công cao hơn nhiều. Đừng “quyết chiến” với 1 ý tưởng mà chưa từng tồn tại trên thế giới bao giờ, khả năng thất bại sẽ rất cao.

Tiền.

Máu của doanh nghiệp, và thường là doanh nghiệp chết vì hết tiền. Do đó khi bắt đầu bạn phải tìm mọi cách và mọi giá để tiết kiệm tiền đầu tư vào doanh nghiệp. Thường chi phí sẽ bị đội lên gấp 3-4 lần so với cái bản nháp 1 trang “kế hoạch kinh doanh” của bạn. Phải chi li và tính sao cho mình đủ tiền 1 năm, đừng trông chờ là làm 3-4 tháng có doanh thu sẽ bù để làm tiếp. Mua sắm đồ cũ, tăng xin, dùng phần mềm nguồn mở, web tự đi nhờ viết, logo search google rồi tùy biến chẳng hạn .

Đồ cũ mình mua mà bán lại thì cũng được gần như giá trị lúc mua về nên bạn sẽ vẫn giữ được rất nhiều tiền còn lại, còn tiền là còn bày keo khác được. Hết tiền là bạn sẽ rất khó xin hoặc vay ai khác nữa lắm. Có 1 điều lầm tưởng là khởi nghiệp cần phải rất nhiều tiền nhưng thực tế là cần khả năng xoay tiền của bạn hơn. Dù thế nào thì bạn cũng chẳng bao giờ đủ tiền để làm doanh nghiệp đầu tay đâu, càng làm càng thiếu. Và khởi nghiệp nên dùng tiền của chính mình chứ không phải tiền bố mẹ cho để đảm bảo từng quyết định dùng người, từng quyết định mua sắm của mình là chính xác.

Người:

Chỉ nên khởi nghiệp với đội ngũ sáng lập không quá 2 người làm điều hành. Người thứ 3 thể nào làm cho mâu thuẫn. Các bạn thử điểm các công ty lớn mà thành công chúng ta biết đều 2 người hoặc 1 người. Google là Sergey Brin và Larry Page, Apple là 2 bác Steve, Microsoft là Bill Gate và Paul Allen (Steve Balmer là vào để điều hành giúp thôi chứ không phải cùng khởi sự). Sai sót về tuyển người có thể kết liễu doanh nghiệp của bạn, hãy chọn cho team mình những người nào họ không làm việc vì tiền mà làm vì yêu ý tưởng.

Chọn những người mình yêu quí được và chơi được để khó khăn còn thông cảm được cho nhau. Chỉ chọn những người nào có tiềm năng gắn bó lâu dài với doanh nghiệp của mình. Hãy đối xử với nhân viên thật tốt như anh em, vì họ là những người mình gặp nhiều, quyết định chất lượng cuộc sống của mình mà. Chỉ có những người như thế mới làm cho lúc khó khăn và nản trở nên dễ dàng hơn. Khởi nghiệp sẽ hứa hẹn rất nhiều sóng gió và khó khăn đấy.

Nuôi doanh nghiệp khởi sự cũng giống như nuôi 1 đứa trẻ sơ sinh, nó chỉ có mục tiêu là sống, có cái ăn và không mắc bệnh tật gì. Đừng cho nó ăn quá nhiều để cố gắng làm nó lớn thật nhanh. Tìm hiểu và áp dụng Lean StartUp (khởi nghiệp tinh gọn?). Tức là khách hàng cũng chính là 1 phần trong chu trình sản xuất và xây dựng sản phẩm. Như google docs là vừa làm vừa sửa liên tục theo yêu cầu khách hàng, còn Microsoft Word là 2 năm mới ra 1 lần thì lỗi phát hiện cũng không kịp sửa.

Nếu bạn đọc được đến tận dòng cuối cùng này mà vẫn thấy hấp dẫn thì có lẽ bạn có thể trở thành doanh nhân khởi nghiệp đấy. Với công sức tôi bỏ ra, tôi muốn giúp được nhiều người nhất có thể. Để công bằng, bạn like thì phải share lại cho càng nhiều người càng tốt nhé, lan toả tri thức nào.